在國(guó)家政策的鼓勵(lì)與召喚下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已經(jīng)受到多方資本的關(guān)注，不管是大型企業(yè)還是公民個(gè)體，紛紛摩拳擦掌、躍躍欲試，想在農(nóng)村有所作為。不過(guò)很多情況下，投資人興致高昂地進(jìn)去，灰頭土臉地離開(kāi)，為什么？不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方向或策略有誤，而是在邁進(jìn)農(nóng)村的第一步（土地流轉(zhuǎn)）時(shí)給自己留下太多隱患，導(dǎo)致最后如鯁在喉，進(jìn)退兩難，甚至損失慘重。故“三葉園林”編外法律顧問(wèn)為大家梳理一下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控措施，希望能幫你走好進(jìn)入農(nóng)村的第一步。
因?yàn)橹袊?guó)社會(huì)輿論環(huán)境、司法環(huán)境以及執(zhí)法環(huán)境的特殊性，單純分析法律關(guān)系無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的防控，故在此先進(jìn)行一個(gè)背景說(shuō)明。眾所周知，當(dāng)下涉“農(nóng)”的主體在糾紛中均會(huì)被戴上“弱勢(shì)群體”的標(biāo)簽，有些確實(shí)弱勢(shì)，如“農(nóng)民工”，有些卻不然。先不論是否屬實(shí)，“弱勢(shì)群體”在法律上有先天的優(yōu)勢(shì)，如減輕舉證責(zé)任、法條的有利解釋、自由裁量權(quán)的偏向等等，因此不能將一般的商業(yè)交易習(xí)慣一股腦兒的帶到農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，每一步都應(yīng)該格外謹(jǐn)慎。下面閑言少敘、直入主題：
一、土地性質(zhì)的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控
在與村委會(huì)簽訂土地承包合同前，你會(huì)去當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)核實(shí)這塊土地的性質(zhì)嗎？大部分人的回答都是：“不會(huì)”。也是，不然怎么會(huì)有那么多人包走了“基本農(nóng)田”呢。這個(gè)是硬傷，只要發(fā)包人挑明，承包人只能將土地歸還，因?yàn)檫`反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定的合同均屬無(wú)效合同。下面我來(lái)介紹幾種情況，你自己來(lái)品品防控這種風(fēng)險(xiǎn)的方法。
第一類(lèi)情況：土地承包合同中，承包人與村委會(huì)均未提及土地性質(zhì)，在承包人經(jīng)營(yíng)了若干年正要見(jiàn)效益時(shí)，村委出面要收回土地，表面理由是“基本農(nóng)田不能對(duì)外流轉(zhuǎn)”，實(shí)際理由是“租金太低”。隨后政府出面強(qiáng)制拆除地上設(shè)施，承包人被迫騰退土地。承包人認(rèn)為村委隱瞞土地性質(zhì)訴至法院，要求村委賠償損失，法院以承包人未盡審查義務(wù)為由駁回承包人的訴訟請(qǐng)求。
第二類(lèi)情況：土地承包合同中，明確寫(xiě)明了該土地是“工業(yè)用地”或“荒沙地”，實(shí)際上是“基本農(nóng)田”。后面的劇情與第一類(lèi)情況一樣，承包人在土地被收回后到法院起訴，這種情況出現(xiàn)了兩種不同的判例，一種與第一類(lèi)情況處理結(jié)果一樣，另一種是承包人勝訴，村委會(huì)對(duì)承包人的損失進(jìn)行相應(yīng)的賠償。這是自由裁量權(quán)導(dǎo)致，只有價(jià)值取向的不同，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分。
前述兩種情況在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)，如果是一般的商業(yè)行為，發(fā)包方作為土地原實(shí)際控制人，應(yīng)該承擔(dān)告知土地性質(zhì)的義務(wù)，如果因?yàn)槭恰盎巨r(nóng)田”導(dǎo)致合同無(wú)效，也應(yīng)該由發(fā)包方承擔(dān)不利后果。但在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，本文前述的“弱勢(shì)群體”效應(yīng)非常明顯，故而第一種情況，承包人承擔(dān)了完全的不利后果，而第二種情況因?yàn)楹贤杏袑?duì)土地性質(zhì)的描述，才有了“五五開(kāi)”的勝算。這兩種簽約方式風(fēng)險(xiǎn)都太大，即便是第二種方式，如果不幸你遇上了“地方保護(hù)…”,那就只能“呵呵”了。
到底該怎么辦？如果承包人不愿意或者無(wú)法去當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)核實(shí)土地性質(zhì)，不妨在合同中就土地性質(zhì)的問(wèn)題多寫(xiě)幾句。筆者建議至少寫(xiě)上：“發(fā)包方確保土地性質(zhì)符合國(guó)家法律、法規(guī)以及相關(guān)政策中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定…”、“因土地性質(zhì)問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)效的，發(fā)包方應(yīng)對(duì)承包方由此產(chǎn)生的損失進(jìn)行賠償”。話雖不多，效果超乎你的想象哦�。�
二、不交土地承包費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控
看了標(biāo)題你是否覺(jué)得無(wú)聊？不交承包費(fèi)，當(dāng)然要收回土地，這不叫風(fēng)險(xiǎn)，這是承包人違約啊。你聽(tīng)我說(shuō)完，也許會(huì)改變看法。
現(xiàn)實(shí)情況中，土地承包價(jià)在快速上漲，尤其是未來(lái)大量資本涌入的時(shí)候。張家村的地3年前包出去100元/畝/年，王家村的地現(xiàn)如今包出去1000元/畝/年，張家村的村民很不滿(mǎn)，村委的領(lǐng)導(dǎo)們便開(kāi)始拿著合同研究，突然他們發(fā)現(xiàn)一條：“承包人連續(xù)三期不交承包費(fèi)的，發(fā)包方可以解除合同�！盉ingo!就它了！你拿著承包費(fèi)去了村委辦公室，突然發(fā)現(xiàn)大家對(duì)你的錢(qián)不感興趣了，誰(shuí)都不接，財(cái)務(wù)不給開(kāi)收據(jù)。你還納悶怎么連錢(qián)都不要了，過(guò)了幾個(gè)月，他們來(lái)收你的地時(shí)你才恍然大悟。你不服氣，去法院起訴，可是你有什么證據(jù)證明是他們拒收��？事實(shí)就是你沒(méi)給承包費(fèi)嘛，合同只能解除，法官雖然覺(jué)得你冤，也愛(ài)莫能助啊。是不是好郁悶，好內(nèi)傷，好像往肚子里咽了一口黑血？
對(duì)了，不是承包人不交，嚴(yán)格來(lái)講，是承包人交不出去。這種風(fēng)險(xiǎn)怎么規(guī)避？非常簡(jiǎn)單，在土地承包合同中，你讓發(fā)包方寫(xiě)上一個(gè)接收承包費(fèi)的銀行賬號(hào)，你定期往該賬號(hào)打款即可，打款的時(shí)候注明是“土地承包費(fèi)”，至于對(duì)方開(kāi)不開(kāi)收據(jù)，都無(wú)所謂了。
三、土地用途變更的法律風(fēng)險(xiǎn)
集體土地的用途是不能隨意變更的，國(guó)家對(duì)此有嚴(yán)格的限制，如需變更，既要與發(fā)包方協(xié)商一致，還要主管部門(mén)層層審批才行�，F(xiàn)實(shí)中，這種復(fù)雜的程序很多人不愿意走，就一邊給村主任遞煙一邊指著那塊荒地說(shuō)：“我在這兒建個(gè)廠房吧，你看可行？”村主任接過(guò)煙笑答：“可行可行，太可行了�！保▽�(shí)際約定用途是“種植”、“建魚(yú)塘”）于是你大興土木，花了一整年，把氣派的廠房建了起來(lái)，突然來(lái)了個(gè)“拆除違建”的通知。你要找村主任商量？別了，村主任已經(jīng)起訴要收回那塊地，因?yàn)槟阕兏送恋赜猛�，違反了合同約定。悲傷的不止于此，不光你的廠房要被拆除、土地要被收回，你還得掏錢(qián)清理拆除廢料、賠償因修建廠房給這塊土地帶來(lái)的損失呢。又要內(nèi)傷了吧？口頭約定不可信啊。
這種風(fēng)險(xiǎn)能不能像前面的情況那樣，在合同中寫(xiě)幾句話防控一下？抱歉，不能，只能?chē)?yán)格按程序走審批手續(xù)。
農(nóng)地流轉(zhuǎn)中還存在很多別的風(fēng)險(xiǎn)，例如流轉(zhuǎn)程序問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)、未審查轉(zhuǎn)包人權(quán)限的風(fēng)險(xiǎn)、約定期限不明的風(fēng)險(xiǎn)、配套設(shè)施約定不明的風(fēng)險(xiǎn)、土地征用時(shí)征用款分配約定不明的風(fēng)險(xiǎn)等等。不才只就在司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的三種情況給大家做一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示，這樣大家可能輸給眼光、輸給能力、輸給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但至少不會(huì)輸在陷阱上。祝福各位已經(jīng)或者打算在農(nóng)業(yè)上大展拳腳的有識(shí)之士能夠志得以伸，真正推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展。